대출 상환 방식 4가지 완전 비교

먼저 이해할 것: 이자는 '남은 원금'에 붙는다

대출 이자를 계산하는 규칙은 하나뿐입니다. 매달 이자는 그 시점에 남아 있는 원금에 월이자율을 곱한 금액입니다. 월이자율은 연이자율을 12로 나눈 값입니다. 연 3.6%라면 월이자율은 0.3%입니다.

네 가지 상환 방식의 차이는 결국 원금을 얼마나 빨리 갚는가에 있습니다. 원금을 빨리 줄이면 남은 원금이 작아지므로 이자도 줄어듭니다. 반대로 원금을 늦게 갚으면 월 부담은 가벼워지지만 이자를 오래, 많이 냅니다. 총 이자가 적은 방식은 예외 없이 초기 부담이 큰 방식입니다.

1. 원리금균등상환 — 매달 같은 금액

가장 많이 쓰이는 방식입니다. 원금과 이자를 합한 월 납부액이 대출 기간 내내 동일합니다. 주택담보대출과 신용대출의 기본 설정값이 대부분 이 방식입니다.

계산 구조

월 납부액은 아래 식으로 한 번 정해지고, 이후로는 바뀌지 않습니다. P는 대출원금, r은 월이자율, n은 총 회차입니다.

납부액은 고정이지만 그 안의 구성은 매달 달라집니다. 초기에는 남은 원금이 크므로 이자 비중이 높고, 원금 상환액은 적습니다. 회차가 지나면서 원금이 줄어들면 이자도 줄고, 그만큼 원금 상환액이 커집니다. 그래서 대출 초반에는 원금이 거의 줄지 않는 것처럼 느껴집니다.

장점과 단점

• 장점 — 매달 나가는 금액이 같아 가계 예산을 세우기 쉽습니다. 소득이 일정한 직장인에게 관리 부담이 가장 적습니다.
• 단점 — 원금균등에 비해 총 이자가 많습니다. 초기에 원금이 천천히 줄기 때문에 조기 상환이나 매도를 고려할 때 남은 원금이 예상보다 많습니다.

2. 원금균등상환 — 매달 같은 원금

매달 갚는 원금이 일정하고, 이자는 남은 원금에 따라 계산되는 방식입니다. 원금이 꾸준히 줄어드니 이자도 매달 줄어들고, 결과적으로 월 납부액이 매달 조금씩 감소합니다.

계산 구조

• 매달 원금 = 대출원금 ÷ 총 회차
• 매달 이자 = 남은 원금 × 월이자율
• 매달 납부액 = 원금 + 이자 (매달 감소)

첫 회차 납부액이 가장 크고 마지막 회차가 가장 작습니다. 원금을 초기부터 빠르게 줄이기 때문에 네 가지 방식 중 총 이자가 가장 적습니다.

장점과 단점

• 장점 — 총 이자가 가장 적습니다. 시간이 지날수록 부담이 가벼워지므로, 은퇴가 가까운 경우처럼 미래 소득이 줄어드는 상황에 잘 맞습니다.
• 단점 — 초기 납부액이 가장 높습니다. 대출 실행 직후가 이사·인테리어 등으로 지출이 몰리는 시기라면 부담이 겹칩니다. 또한 은행에서 심사하는 DSR 기준이 초기 상환액을 반영해 한도가 줄어들 수 있습니다.

3. 만기일시상환 — 이자만 내다가 마지막에 전액

대출 기간 동안 이자만 납부하고, 만기일에 원금 전액을 한 번에 상환합니다. 전세자금대출, 사업자대출, 단기 브릿지 대출에서 주로 쓰입니다.

계산 구조

원금이 전혀 줄지 않으므로 매달 이자는 대출원금 × 월이자율로 끝까지 동일합니다. 마지막 회차에만 원금 전액과 마지막 달 이자를 함께 냅니다.

장점과 단점

• 장점 — 월 부담이 가장 낮습니다. 만기에 목돈이 들어올 것이 확실한 경우(전세보증금 반환, 부동산 매도, 만기 예금 등)에 합리적입니다.
• 단점 — 총 이자가 압도적으로 많습니다. 원금이 한 번도 줄지 않으니 이자도 줄지 않습니다. 만기에 상환 자금을 마련하지 못하면 재연장(대환)에 의존해야 하고, 그 시점의 금리와 심사 결과에 따라 위험이 생깁니다.

4. 체증식(점증식)상환 — 갚는 원금이 점점 늘어난다

초기에는 원금을 거의 갚지 않고 이자만 내다가, 회차가 지날수록 납부하는 원금이 일정 금액씩 증가하는 방식입니다. 사회초년생 대상 정책 대출이나 청년 주택담보대출에서 선택할 수 있는 경우가 많습니다.

계산 구조

국내 금융기관에서 사용하는 일반적인 구조는 원금 상환액을 등차수열로 늘리는 방식입니다. 1회차에는 원금 없이 이자만 내고, 2회차부터 매 회차 원금이 일정 금액(d)씩 증가합니다. 전체 회차의 원금 합계가 대출원금과 정확히 일치하도록 증가분을 정합니다.

장점과 단점

• 장점 — 초기 부담이 만기일시 수준으로 낮습니다. 지금은 소득이 적지만 앞으로 오를 것이 비교적 확실한 경우에 현금 흐름을 맞출 수 있습니다.
• 단점 — 초기에 원금이 거의 줄지 않아 총 이자가 원리금균등보다 많습니다. 소득이 예상만큼 오르지 않으면 후반 부담이 그대로 위험이 됩니다.

같은 조건으로 네 방식 비교하기

대출금 3억 원, 기간 30년(360개월), 연이자율 3.5%라는 동일한 조건에서 네 가지 방식의 결과를 비교하면 차이가 분명하게 드러납니다. 아래 수치는 대출계산기로 계산한 값을 만 원 단위에서 반올림한 것입니다.

표를 세로로 읽으면 규칙이 보입니다. 첫 회 납부액이 낮은 순서가 곧 총 이자가 많은 순서입니다. 원금균등은 첫 달에 170만 원을 내는 대신 30년간 이자를 1억 5,800만 원만 냅니다. 만기일시는 첫 달에 87만 원만 내지만 이자로 3억 1,500만 원, 즉 빌린 원금과 맞먹는 금액을 냅니다.

가장 많이 쓰이는 원리금균등과 총 이자가 가장 적은 원금균등의 차이는 약 2,700만 원입니다. 첫 회 납부액 차이는 36만 원이고, 이 차이는 회차가 지날수록 줄어들다가 중반 이후에는 원금균등이 더 적어집니다.

상황별로 어떤 방식을 고를까

원금균등이 맞는 경우

초기 납부액을 감당할 여유가 있고, 대출을 만기까지 유지할 계획이라면 총 이자가 가장 적은 원금균등이 유리합니다. 특히 앞으로 소득이 줄어들 가능성이 있다면(정년이 가까운 경우, 은퇴 계획이 있는 경우) 부담이 점점 가벼워지는 구조가 안전합니다.

원리금균등이 맞는 경우

매달 지출이 일정해야 관리가 되는 경우, 초기 여유 자금이 넉넉하지 않은 경우에 기본값으로 삼을 만합니다. 총 이자는 원금균등보다 많지만, 예산 예측이 쉽다는 실질적 이점이 있습니다. 대부분의 직장인에게 무난한 선택입니다.

만기일시가 맞는 경우

만기에 원금을 갚을 재원이 이미 정해져 있을 때만 선택해야 합니다. 전세보증금을 돌려받아 상환하는 전세자금대출, 매도 예정 자산에 대한 단기 대출이 대표적입니다. "그때쯤이면 돈이 모이겠지"라는 기대만으로 선택하면 만기에 대환을 찾아야 하는 상황에 몰립니다.

체증식이 맞는 경우

현재 소득이 낮지만 상승이 상당히 확실한 경우(연차에 따라 임금이 오르는 직군 등)에 초기 몇 년을 버티는 수단으로 쓸 수 있습니다. 다만 총 이자가 원리금균등보다 많다는 점을 알고 선택해야 하며, 소득이 오르면 중도상환으로 원금을 줄여 나가는 계획을 함께 세우는 것이 좋습니다.

선택하기 전에 확인할 것들

1. 중도상환수수료 조건 — 대출 실행 후 3년 내 상환 시 수수료가 붙는 상품이 많습니다. 조기 상환 계획이 있다면 방식보다 이 조건이 더 중요할 수 있습니다.
2. 변동금리 여부 — 위 계산은 금리가 고정이라는 가정입니다. 변동금리라면 금리가 오를 때 원금이 많이 남아 있는 방식(만기일시, 체증식)이 더 큰 타격을 받습니다.
3. 거치기간 유무 — 일정 기간 이자만 내는 거치기간을 두면 그 기간의 이자가 총 이자에 그대로 추가됩니다. 거치기간은 사실상 만기일시 구간을 앞에 붙이는 것과 같습니다.
4. DSR 한도 — 총부채원리금상환비율은 연간 원리금 상환액을 기준으로 계산되므로, 초기 상환액이 큰 원금균등을 택하면 받을 수 있는 한도가 줄어들 수 있습니다.

자주 묻는 질문

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